等待合适时机,许家印的新恒大

作者: 财经视界  发布:2019-08-22

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8月29日,恒大总裁夏海钧在香港投资者午餐会上回答回A进展时表示,“我们正等待合适的时机,完成重组上市。恒大回归A股跟房地产IPO是完全不同的概念,我们属于国企重组,深深房是国内老牌的优秀上市国企,恒大是世界500强龙头企业,我们与深深房强强联合,进行国企混合所有制改革,符合国家产业政策,也是国家所提倡的。另外,IPO企业需要发行新的股份融资。我们的重组不需要资金募集,不会增加上市房企数量,重组上市后等于让A股增加了一家世界500强龙头企业,有助于提升资本市场质量。”

核心利润550.1亿,同比大增101.5%,净利润530亿,同比大增129.3%,营业额3003.5亿,同比大增59.8%,净负债率127.3%,较去年末下降超三成。

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每年的这个时候,是各大上市公司公布年报的时刻。年报如何,决定这家公司在资本市场的价值和价格浮沉。标杆企业的年报,更是观察这一产业沧桑变革的绝佳窗口。

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对于房地产,中国恒大的年报无疑最受业界关注。这不仅在于中国恒大的体量,观察中国恒大样本的核心在于其转身和变革。许家印一手缔造的恒大,其改革速度之快和之彻底,在房地产业实属罕见。

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昨日,中国恒大在香港公布了其2017年度的业绩,许家印再次雄心壮志,经历了2017年的革故鼎新后,喊出“新恒大”蓝图,到2020年,恒大目标将是总资产3万亿,进入世界百强,以此计算,届时恒大市值将超万亿,目前恒大的市值才约人民币2660亿。

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这一次,许家印的雄心能实现吗?

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目前,恒大正在推进与A股上市公司深深房的分拆重组,一旦恒大回归A股,无疑A股将迎来一超级蓝筹。恒大将会给A股投资者带来什么?

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许家印的底气

恒大在2017年成为港股市场最强劲的上市公司之一,股价的强劲代表资本市场投资人对公司未来预期的看好。而预期能否实现?低于预期或高于预期都将影响股价的走势。在A股市场上,我们经常可以看到因为业绩不达预期,而股价大幅回落的情况。

因此,许家印能交出什么样的答卷,市场格外关注。

“总资产上涨30.4%达17618亿元、净利润同比大增110%达370.5亿……今天的恒大核心利润405亿,和上市前08年1.5亿相比,增长了270倍。”当许家印脱稿熟练地讲出这些数据的时候,你明显能感觉到他的底气和对恒大这艘大船的掌控力。

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的确,这样的一份业绩堪称亮眼。在研读了恒大的年报后,有两个数据值得注意。

一是毛利率,2017年恒大的毛利率是36.1%,同比增8个百分点。这样的毛利率领先于同行,在四大房企中该指标恒大名列第一。

毛利率的大幅提升,说明了企业的赚钱能力和精细化管理的能力。事实上,这与恒大在近两年通过标准化运营大幅降低了营销、管理、财务三大费用有关。这体现了恒大管理层的微观管理能力。

二是土地储备数据,恒大土储达到3.12亿平米,相比去年同期增长了36.2%,而平均土储成本仅1711元/平方米。这样的土地储备,在行业中排第一。对于地产企业而言,没有土地储备,业务规模就无从谈起。这也是恒大未来新蓝图的基础。

据了解,恒大的土地储备,很大一部分来源于2008年和2015年地产低迷时,恒大的果断出手,包括一系列的拿地和兼并等。值得一提的是,土地储备的增加,并未让恒大的现金流捉襟见肘,现在,恒大的账上还有2877亿元,位居行业首位。

土地储备和现金流同步增加,体现了恒大管理层的宏观把控能力。

宏观与微观层面,这份答卷,许家印让投资者满意。然而,成绩代表过去,新起点,大象越来越大,恒大还能一如既往地起舞吗?

许家印的雄心:新恒大

《周易参同契》言:“御政之首,鼎新革故”。

治国如此,治理公司更如是。毋庸讳言,熟悉恒大历史的都知道,2017年之前,恒大的负债高企,特别是永续债吞噬公司的利润。经营特点,可以用“三高一低”来形容,即高负债、高杠杆、高周转、低成本。

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这样的“三高一低”有其特定的历史价值,彼时的恒大正如彼时的中国经济周期一般,处于“扩表”阶段。这也为恒大快速扩大规模奠定了基础。

然而,在中国经济周期进入金融去杠杆之时,“三高一低”必须转变。

壮士断腕,许家印在内部强力推行“三低一高”,将经营目标转向低负债、低杠杆、低成本、高周转。引入包括苏宁、中信在内的战略投资者,迅速还清永续债。

一转一合之间,塑造了一个全新的恒大。2017革故鼎新的一年,让许家印有条件定出新的方向:新起点、新战略、新蓝图,意即打造“新恒大”。

如果说过去一年恒大的成功转型在于战略上由“三高一低”转向“三低一高”,那么,新的战略,在许家印看来就是继续保持定力,坚持“三低一高”的经营策略,同时,探索高科技产业,逐渐形成以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,高科技产业为龙头的产业格局。

无大志必无大为,在许家印的心中,2020年,恒大总资产将达3万亿、年销售规模8000亿、年利税1500亿且负债率下降到同行中低水平,成为世界百强企业。

要知道,1500亿年利税规模预计利润将达800亿左右,稳居全球前25,身后是宝洁、思科、英特尔等国际巨头。许家印的蓝图不可谓不大。

如若达到许家印的目标,据国际投行分析师测算,目前港股前20大上市房企平均动态PE约13倍,若按1500亿利税估算,恒大2020年利润或接近800亿,其市值有望突破万亿,而目前该公司市值约为人民币2660亿。

未来的超级蓝筹?

纵观世界的资本史,就是一个强者恒强、寡头通吃的历史,这两年无论是美股还是A股和港股,寡头企业股价一路坚挺。

资本是聪明的,拿地产行业来说,2006年,前十大地产商的市场份额是4%,在去年,前十大地产商的份额达到了24.1%,前三甲更是占了50%。

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可以预见,随着金融去杠杆的持续,中小房企会越发艰难,对于拥有资本优势的寡头房企来说意味着整合的机会来临。

资本是聪明的,拿地产行业来说,2006年,前十大地产商的市场份额是4%,在去年,前十大地产商的份额达到了24.1%,前三甲更是占了50%。

为推进与深深房的重组上市,恒大引入三轮战略投资,并承诺从2018年至2020年,每年实现净利润分别500亿、550亿、600亿,三年累计实现净利润1650亿。

而截止去年年底,恒大已售未结转的销售金额约5000亿,以上述核心净利率估算,恒大目前已经提前锁定650亿核心净利润。提前锁定巨额利润,意味着恒大三年内只需完成1000亿元的利润任务。

完成承诺对恒大应该轻松,更值得关注的是可以超额完成多少。按照20%增长率保守估算,2018—2020年恒大预计可实现的销售金额将分别达到6000亿、7200亿、8640亿。

一直以来,令A股股民遗憾的是,大量优质公司在A股之外上市,使股民不能分享公司的收益和成长。如若恒大回归,它将给股民带来什么?

参照恒大的分红历史,2009年上市以来,恒大连续多年坚持派息,一直是港股股息率最高的内地房地产企业,一直保持着50%左右的分红派息率。

一旦恒大成功回归国内资本市场,三年销售总额对应的是超过2800亿的净利润,加上其50%超高的派息比例,将创下A股的分红纪录。

对于恒大回归A股后的表现,我们拭目以待。

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